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GEWERBE- UND WOHNRAUMMIETRECHT
● Durchsetzung Ihrer Mietzinsforderung
● Prüfung der Betriebskostenabrechung
● Geltendmachung Ihrer Mängelrecht
● Rückforderung der Kaution
● Erklärung von Kündigungen
KEIN MANGEL AN DER BAUSUBSTANZ, WENN DIE WOHNUNG DEN BAUVORSCHRIFTEN ZURZEIT DER ERRICHTUNG ENTSPRICHT
Entscheidungsleitsatz: "Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Bildung von Schimmelpilzen sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht." Darüber hinaus sollen nach dem zweiten Leitsatz des Urteils nur die Umstände des Einzelfalls dafür entscheidend sein, welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17
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VERFRISTUNG DER BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG AUCH OHNE HAUSGELDABRECHNUNG MÖGLICH
Die Abrechnungspflicht gemäß § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB ist grundsätzlich nicht davon abhängig, dass dem Vermieter die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt. Dies gelte, obwohl die Abrechnung regelmäßig die Grundlage der Betriebskostenabrechnung darstellt. Möchte der Vermieter daher darlegen, er könne auch noch nach dem Ablauf der Frist abrechnen, weil ihn an der Versäumung der Frist kein Verschulden treffe, genügt der Vortrag, der Hausverwalter habe die Jahresabrechnung verspätet erstellt, nicht. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, welche eigenen Anstrengung er unternommen hat, um rechtzeitig eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erlangen.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15
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HÄRTEGRUND AUCH BEI FRISTLOSER KÜNDIGUNG AUS WICHTIGEM GRUND
Schwerwiegende persönliche Härtegründe des Mieters müssen auch bei einer fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 1 BGB berücksichtigen werden.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16
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ERWERBER EINES GEWERBEGRUNDSTÜCKS TRITT NICHT IN ANKAUFSRECHT DES MIETERS EIN
In ein zwischen dem Verkäufer eines gewerblich vermieteten Grundstücks und seinem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht tritt der Käufer des Grundstücks nicht kraft Gesetzes ein. (siehe dazu auch Urteil vom 25.Juli 2012 - XII ZR 22/11 zum Anspruch auf Leistung einer Kaution)
Bundesgerichtshof - Urteil vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15 - Leitsatz
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FÜR DIE RECHTZEITIGKEIT DER MIETZAHLUNG IST NICHT DER EINGANG AUF DEM VERMIETERKONTO ENTSCHEIDEND
"Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt."
Bundesgerichtshof - Urteil vom 05. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - Leitsatz
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GRUNDSTEUER UND GEWERBEMIETVERTRAG
Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel
"Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter."
ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten des Verwenders auszulegen.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 17. Februar 2016 - XII ZR 183/13
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MIETERHÖHUNG UND ANZUSETZENDE WOHNUNGSGRÖSSE
Bei einer Mieterhöhung im Rahmen eines Wohnraummietvertrags ist für den vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgebend. Die im Mietvertrag enthaltene und von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe ist hingegen für die Anwendbarkeit des § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung. Dies gilt auch für Abweichungen von bis zu 10 %.
Bundesgerichtshof - Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14
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