0 2 2 0 4 / 5 8 9 8 5 7 ● E - M A I L S E N D E N
BAURECHT
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WEG - RECHT
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MIETRECHT
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AUTORECHT
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ARCHITEKTENRECHT
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IMMOBILIENRECHT
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ARBEITSRECHT
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Ü B E R M I C H
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B A U R E C H T
AUSSENSTÄNDE EINFORDERN!
Die Auftragsbücher sind voll und die tägliche Arbeitszeit reicht schon nicht, um die Bauvorhaben abzuarbeiten.
Ärgerlicherweise zahlt in dieser Lage der eine oder andere Auftraggeber trotz einer Mahnung nicht oder nimmt Kürzungen in der Schlussrechnung vor, obwohl Ihrer Ansicht nach gegen Ihre Abrechnung und Leistung keine berechtigten Einwände bestehen.
Stellen Sie mir Ihren Fall vor und ich gebe Ihnen eine kompetente Ersteinschätzung, wie die rechtliche Erfolgsaussicht der Bausache ist und nenne Ihnen die zu erwartenden Kosten.
Danach können Sie sich frei entscheiden, ob Sie die Sache weiterverfolgen wollen oder nicht.
Schenken Sie Ihre Forderung oder Restforderung nicht einfach Ihrem Auftraggeber, indem Sie diese ausbuchen oder verjähren lassen.
Vertrauen Sie auch nicht den "Unkenrufen", die behaupten, in Bausachen gäbe es ohnehin nur Vergleiche. Ein Vergleich kann nur dann zustande kommen, wenn Sie diesem zustimmen - zum Beispiel, weil Sie ihn für sich als wirtschaftlich betrachten. Ein Gericht kann Sie dazu nicht zwingen.
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ZUSÄTZLICHE VERGÜTUNG DURCH GERÄTESTILLSTAND
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich mit dem Fall befassen, dass der ursprünglich beauftragte Abbruch eines Bauwerks unterbrochen werden musste, weil sich nach dem Beginn der Abbrucharbeiten eine zusätzlich notwendige Arbeit ergab. Des Weiteren ergab sich nach dem Beginn der Arbeiten, dass eine bereits im Auftrag enthaltene Leistung geändert werden musste, was zu einer entsprechenden Anordnung des Auftraggebers gemäß § 1 Absatz 3 VOB/B (Änderungen des Bauentwurfs) und aufgrund dessen zu einer weiteren Unterbrechung der Abbrucharbeiten führte.
Der BGH hatte zu entscheiden, ob und wenn ja, nach welcher Anspruchsgrundlage der Bauunternehmer die Kosten des durch die vorgenannten Unterbrechungen verursachten Gerätestillstands vom Auftraggeber ersetzt verlangen konnte.
Der BGH vertritt in seinem Beschluss vom 23.03.2022 - Az. VII ZR 191/21 - die Ansicht, dass der Bauunternehmer die durch die Zusatzarbeit hervorgerufenen Stillstandskosten gemäß § 2 Absatz 6 Nummer 1 VOB/B und jene durch die Änderungsleistung verursachten über § 2 Absatz 5 VOB/B vergütet erhält. Dies setzt natürlich voraus, dass die VOB/B wirksam zwischen den Bauvertragsparteien vereinbart wurde.
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MÜNDLICHER BEDENKENHINWEIS
Um einer möglichen Haftung wegen eines Baumangels zu entgehen, muss der Auftragnehmer den Auftraggeber darauf hinweisen, dass er Bedenken gegen die Art der vom Auftraggeber geplanten Bauausführung hat.
Dafür muss er nicht nur die Bedenken selbst, sondern nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts Brandenburg in seinem Urteil vom 29.07.2021 zum Aktenzeichen 12 U 230/20 auch die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben konkret darlegen, damit dem Besteller die Tragweite der Nichtbefolgung hinreichend verdeutlicht wird.
Diesen Anforderungen genügten die vom Bauunternehmer in dem betreffenden Fall verfassten Schreiben nicht, weshalb die Frage erheblich wurde, ob auch ein umfassender mündlicher Bedenkenhinweis zu beachten sei, der nach der Behauptung des Auftragnehmers bei einer Besprechung zusätzlich erfolgte.
Das Oberlandesgericht bejahte dies. Zwar habe nach § 4 Abs. 3 VOB/B (2012) der Bedenkenhinweis grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Die bedeute jedoch nicht, dass ein mündlicher Hinweis unerheblich sei. Vielmehr reiche ein mündlicher Hinweis aus, wenn dieser eindeutig, inhaltlich klar, vollständig und erschöpfend sei. Jedenfalls müsse sich der Auftraggeber ein Mitverschulden nach § 254 BGB zurechnen lassen, wenn er Hinweise des Auftragnehmers trotz zuverlässiger mündlicher Belehrung nicht befolge. Dabei verweist das Oberlandesgericht auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.04.1975 mit dem Aktenzeichen VII ZR 183/74.
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WERKVERTRAG ODER BAUVERTRAG?
Ob eine Leistung als Werkvertrag oder als Bauvertrag einzuordnen ist, hat mitunter erhebliche Auswirkungen. So kann beispielsweise bei einem Bauvertrag der Unternehmer vom Auftraggeber eine Bauhandwerkersicherung gemäß § 650 f BGB verlangen, benötigt der Unternehmer, um die Fälligkeit seiner Vergütung zu erreichen, neben der Abnahme (Ausnahme: § 641 Absatz 2 BGB) gemäß § 650 g Absatz 4 BGB auch die Erstellung einer prüfbaren Schlussrechnung oder muss die Kündigung des Bauvertrags gemäß § 650 h BGB in schriftlicher Form erfolgen.
Mit der Abgrenzung eines Werkvertrags von einem Bauvertrag befasste sich auch das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 15.12.2021 zum Aktenzeichen 25 U 342/21 bezüglich eines Malergewerks, bei dem der Unternehmer über den bloßen Anstrich hinaus auch die Beseitigung von Schäden des Untergrundes (wie etwa Setz- und Spannungsrisse) schuldete.
Nach der Ansicht des OLG Karlsruhe sei grundsätzlich gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von Arbeiten an Bauwerken dann auszugehen, wenn die Arbeiten für die Erneuerung oder den Bestand von wesentlicher Bedeutung seien. Die wesentliche Bedeutung sei durch eine wertende Betrachtung mit dem Inhalt zu ermitteln, ob die Instandhaltungsarbeiten der Erhaltung und/oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen. Wäre dies der Fall, sei dann nach der Gesetzesbegründung regelmäßig von einem auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag auszugehen, der die Anwendung der Regeln über den Bauvertrag rechtfertige. (siehe Tz. 43 des Urteils)
Bei Anwendung dieses Maßstabs ordnete der Senat den streitgegenständlichen Vertrag als Bauvertrag ein, weil die geschuldeten Leistungen sich nicht auf einen bloßen Anstrich der Fassade beschränkten, sondern auch Erhaltungsmaßnahmen beinhalteten. Da der Fassade eines Gebäudes auch technische Funktionen zukämen, würden die Arbeiten vielmehr der Wiederherstellung der Funktion der Fassade dienen, die Substanz des Hauses zu schützen. (Tz. 44 ff. des Urteils)
Klarstellend führt das OLG nachfolgend aus, dass die konkrete Dauer der Leistungserbringung nicht entscheidend sei. Zwar führt die Gesetzesbegründung aus, dass mit den speziellen Regelungen dem „auf eine längere Erfüllungszeit angelegten“ Bauvertrag Rechnung getragen werden solle (vgl. BT-Drucksache 18/8486, S. 2). Die Gesetzesbegründung definiere jedoch weder, ab welchem Zeitraum von einer „längeren Erfüllungszeit“ ausgegangen werden soll, noch mache sie den Ablauf einer „längeren Erfüllungszeit“ zur Voraussetzung für die Anwendung des § 650 a Absatz 2 BGB. Vielmehr sei die Anwendung der speziellen bauvertragsrechtlichen Regelungen nach der Gesetzesbegründung immer dann gerechtfertigt, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist, da dann davon auszugehen sei, dass es sich nach Vertragsdauer und -umfang um einen auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag handelt (vgl. BT-Drucksache 18/8486, S. 53). (siehe Tz. 50 des Urteils)
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DIE FRIST ZUR BESEITIGUNG VON BAUMÄNGELN
Für die Wahrnehmung der Mängelrechte im Baurecht muss der Auftraggeber dem Auftragnehmer zuvor eine angemessene Frist zur Beseitigung der Baumängel setzten.
Beginnt der Bauunternehmer zwar innerhalb der Frist mit den notwendigen Beseitigungsarbeiten, beendet er diese jedoch nicht, stellt sich die Frage, ob der Auftraggeber nach dem Ablauf der Frist seine Mängelrechte wahrnehmen kann.
Dazu vertritt das Oberlandesgericht Oldenburg in seinem Urteil vom 14.05.2021 - 2 U 122/20 - die Ansicht, die Frist zur Mängelbeseitigung sei eine Vornahmefrist und keine Beginnfrist.
Sei der Mangel bis zum Ablauf der Frist nicht vollständig beseitigt, sei die angemessene Frist erfolglos abgelaufen.
Dies erfahre nach der Ansicht des Gerichts nur in eng begrenzten Ausnahmefällen eine Einschränkung, wenn zum Beispiel im Zeitpunkt des Fristablaufs nur noch ganz geringfügige Restarbeiten ausstünden. Dann könne der Auftraggeber verpflichtet sein, dem Auftragnehmer noch die Möglichkeit zur Beendigung der Mangelbeseitigungsarbeiten zu geben.
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ABNAHME UNTER VORBEHALT UND BEWEISLAST UND VERJÄHRUNG
Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 06.08.2020 - Az. 24 U 29/16 - (Textzeichen 31 der Entscheidung) ändert eine Abnahme unter Vorbehalt bezüglich der Mängel, zu denen der Auftraggeber einen Vorbehalt erklärt hat, nicht die Beweislast. Diese verbleibe beim Auftragnehmer. Dabei verweist das OLG auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.10.2008 zum Aktenzeichen VII ZR 64/07, in dem der BGH nicht nur dies (Textzeichen 15 der Entscheidung), sondern darüber hinaus feststellte, dass auch die Beseitigung des vorbehaltenen Mangels durch den Auftraggeber die Beweislast nicht umkehre und diese damit nicht auf den Auftraggeber übergehe (Textzeichen 16 der Entscheidung).
Des Weiteren führt das OLG Köln in seiner Entscheidung zur Wirkung einer Abnahme unter Vorbehalt grundsätzlich aus, dass die im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen und die später geltend gemachten weiteren Mängel dem Eintritt der Fälligkeit der Werklohnforderung nicht entgegenstehe, sondern nur ein Zurückbehaltungsrecht des Auftraggebers begründen könne. Der bei der Abnahme erklärte Vorbehalt verhindere nur die oben dargestellte Umkehr der Beweislast auf den Auftraggeber.
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WER IST DER BAUVERTRAGSPARTNER BEI SONDERWÜNSCHEN?
Im Laufe des Errichtung eines Bauträgerobjekts kommt es oft dazu, dass die Erwerber - meist einer Wohnungseigentumseinheit - Sonderwünsche äußern, die die im Bauträgervertrag vereinbarten Bauleistungen erweitern oder in diesem gar nicht enthalten sind.
Wird nicht eigens vertraglich geregelt, wer gegenüber dem ausführenden Bauhandwerker verpflichtet ist, den für die Bauleistung entstandenen Werklohn zu zahlen, der Bauträger oder der Erwerber, kann es für den Bauhandwerker schwierig werden zu bestimmen, wen er bei Nichtzahlung in Anspruch zu nehmen hat.
Denn die Abgrenzung zwischen einem sogenannten "selbständigen Sonderwunschvertrag" ("Handwerker-Sonderwunschvertrag") und einem "scheinselbständigen Sonderwunschvertrag" kann sich dann nur aus den Umständen des Einzelfalls ergeben. Für den Bauhandwerker ist es jedoch gerade bei Großbauvorhaben mit einer Vielzahl von Erwerbern einfacher den Bauträger wegen der mitunter teuren Sonderwünsche in Anspruch zu nehmen als sich mit jedem einzelnen Erwerber auseinandersetzen zu müssen.
Einen solchen Fall hatte das Oberlandesgericht Köln zu entscheiden (Urteil vom 18.12.2019 - 16 U 114/19). Darin kam dem Bauhandwerker zugute, dass die Vorgehensweise der Beteiligten im Zusammenhang mit der Ausführung der Bauleistung erkennen ließ, dass diese dem Bauträger als Hauptauftraggeberin in Rechnung gestellt werden sollten und der Bauträger dann die Abrechnung der Sonderwunsch-Leistungen im eigenen Namen gegenüber seinen Erwerbern vornehmen sollte.
Dies war nach der Ansicht des Oberlandesgerichts der Korrespondenz der Beklagten mit den einzelnen Erwerbern zu entnehmen. Zudem sprach die Art und Weise der Abrechnung der Leistung des Bauträgers gegenüber den Erwerbern für seine Vergütungspflicht gegenüber dem Bauhandwerker.
Darüber hinaus schloss sich das Gericht offenbar der in der Literatur geäußerten Ansicht an, dass ein Vertrag zwischen einem Erwerber und dem Bauhandwerker im Zweifel nicht zustande komme, "weil in Wirklichkeit - aus Gründen der Rechtsklarheit und Einheitlichkeit der Vergütungs- und Haftungsverhältnisse zwischen den Baubeteiligten - der Bauträger Herr des Geschehens bleibe.
Ferner wäre dem Bauhandwerker § 2 Absatz 8 VOB/B noch zur Hilfe gekommen. Dieser sieht eine Vergütungspflicht bei einer nachträglichen Billigung – zunächst ohne Auftrag - durchgeführter Leistungen vor. Eine solche Billigung nahm das Oberlandesgericht an, weil der Bauträger die an ihn gerichteten Sonderwunsch-Rechnungen des Bauhandwerkers in seine eigenen Abrechnungen gegenüber den einzelnen Erwerbern aufnahm und die Erwerber die betreffenden Zahlungen an den Bauträger geleistet hatten.
Praxishinweis: Der im vorstehenden Fall klagende Bauhandwerker hatte "Glück", dass die Umstände seines Einzelfalls für eine Vergütungspflicht des Bauträgers sprachen. Es ist jedoch ein vermeidbares Prozess- und - in Anbetracht der Streitwerte im Baurecht - Kostenrisiko, sich dem Einwand auszusetzen, der in Anspruch genommene Bauträger oder Erwerber sei der falsche Anspruchsgegner. Deshalb sollte stets eine eindeutige vertragliche Vereinbarung mit dem Bauträger oder mit dem Erwerber bezüglich der Vergütungspflicht, aber auch des konkreten Inhalts des Sonderwunsches getroffen werden.
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WORAUF SIE BEI IHREM BAUVORHABEN ACHTEN SOLLTEN
Beim Abschluss des Bauvertrag
Die Grundlage jedes Bauvertragsverhältnisses ist der Bauvertrag.
Mit dem Bauvertrag sollte zumindest folgendes festgehalten werden:
● Die Vertragsparteien müssen einschließlich einer aktuellen Anschrift genau bezeichnet werden.
● Die Bauleistung sollte detailliert aufgeführt werden, um einen Streit über deren Umfang zu vermeiden.
● Gleiches gilt für die Vergütung. Hier sind insbesondere die Höhe und die Art (z. B. Einheitspreis, Pauschalpreis oder Vergütung nach Stunden und Material) des Bauwerklohns konkret zu bestimmen.
● Hinsichtlich der Abnahme der Bauleistung sollte die förmliche mittels eines Protokolls vereinbart werden.
● Eventuell könnten zudem noch ein Fertigstellungstermin für die Bauleistung, eine Vertragsstrafenvereinbarung, eine Gewährleistungssicherheit sowie erforderliche Mitwirkungshandlungen des Bauherrn geregelt werden.
● Sollte der Bauunternehmer Bedanken bezüglich der vom Bauherrn geplanten Bauausführung haben, sollte er auf diese und auf die Folgen genau hinweisen und im Vertrag festhalten lassen.
● Hat der Bauunternehmer
Während der Bauausführung
● Sollte sich während der Bauausführung ergeben, dass Leistungen zusätzlich erforderlich werden oder vom Bauherrn zusätzlich gewünscht werden, sollte stets ein Nachtragsauftrag zwischen den Parteien des Bauvorhabens vereinbart werden. In diesem ist die zusätzliche Bauleistung und der Bauwerklohn konkret zu bezeichnen.
● Auftretende Bauleistungshindernissen müssen und sollten vom Bauunternehmer unverzüglich angezeigt werden.
● Ferner hat der Bauunternehmer dem Bauherrn auch während der Bauausführung seine Bedenken zur Bauausführung mitzuteilen und auf die konkreten Folgen hinzuweisen. Dies sollte stets schriftlich geschehen.
Nach der Fertigstellung der Bauleistung
● Sollte die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht fertiggestellt sein, ist sie vom Bauherrn abzunehmen. Dabei sind durch den Bauherrn zwingend etwaige Mängel- und/oder Vertragsstrafenvorbehalte zu erklären, um Rechtsverluste zu vermeiden. Verweigert der Bauherr die Abnahme sollte der Bauunternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen.
● Der Bauunternehmer hat eine prüfbare Schlussrechnung zu erstellen, um zusammen mit der Abnahme seinen Vergütungsanspruch fällig werden zu lassen.
● Hat der Bauherr die Bauleistung abgenommen und sich bezüglich der dabei bereits bekannten Baumängel seine Rechte vorbehalten oder ist nach der Abnahme ein Baumangel aufgetreten, muss der Bauherr, um seine Gewährleistungsrechte geltend machen zu können, den Bauunternehmer unter Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung der Mängel auffordern.
Vorstehend sind die vielfältigen Schwierigkeiten eines Bauvorhabens nur im Groben und bei weitem nicht vollständig angesprochen. Gerne berate ich Sie und arbeite mit Ihnen an einer Lösung Ihres Problems.
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HINWEISPFLICHTEN DES VORUNTERNEHMERS
Üblicherweise trifft den nachfolgenden Bauhandwerker die Hinweispflicht, wenn die Leistung eines Vorunternehmers die vertragsgerechte Ausführung seines Gewerks verhindert.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in seinem Beschluss vom 19.11.2019 - Aktenzeichen: 23 U 208/18 entschieden, dass auch den Vorunternehmer ausnahmsweise eine Hinweispflicht treffen kann.
Dazu hat es in den Leitsätzen seiner Entscheidung folgende Grundsätze aufgestellt:
"1. Es ist nicht die Aufgabe des Vorunternehmers, auf eine hinreichende Koordinierung der Arbeiten hinzuwirken. Etwas anderes gilt, wenn er mit eventuellen Risiken rechnen muss, etwa weil seine Leistung als Grundlage für die auf ihr aufbauenden Nachfolgeleistungen nicht geeignet ist.
2. In einer nicht geeigneten Vorleistung kann ein Mangel in Form der Funktionsuntauglichkeit des Werks liegen.
3. Der Vorunternehmer ist bei einer ungeeigneten Vorleistung nach Treu und Glauben verpflichtet, den nachfolgenden Unternehmer oder den bauüberwachenden Architekten darauf hinzuweisen, wie bei den nachfolgenden Arbeiten verfahren werden muss.
4. Eine Hinweispflicht des Vorunternehmers ist immer dann anzunehmen, wenn erkennbar die Gefahr besteht, dass der Nachfolgeunternehmer auch bei Anwendung der anerkannten Regeln der Technik nicht zu erkennen vermag, ob die Vorleistung für ihn eine geeignete Arbeitsgrundlage ist und in welcher Weise er seine eigene Leistung fachgerecht der Vorleistung anzupassen hat, um Mängel zu vermeiden."
Dazu ist ergänzend anzumerken, dass die Bauleistung des Vorunternehmers, einem Fensterbauer, mangelfrei war. Jedoch sollte abweichend von den ursprünglichen Bauwerkplänen die regelgerecht von außen auf den Fensterrahmen aufgebrachte Winddichtigkeitsfolie verputzt und nicht nur mit einer Leiste abgedeckt werden. Dadurch konnten jedoch die Fenster nicht mehr mit dem erforderlichen Maß geöffnet werden. Bei einem entsprechenden Hinweis des Fensterbauers hätte jedoch - was ein Sachverständigenbeweis ergab - der notwendige Öffnungswinkel erreicht werden können.
Die Ansicht des Oberlandesgerichts sollte jedem Bauhandwerker den Sinn dafür schärfen, einen Hinweis zu erteilen, wenn sich aufgrund der Ausführung seines Baugewerks Gefahren für andere Gewerke oder das Bauvorhaben ergeben können.
M I E T R E C H T
NACHTRÄGLICH VERMINDERUNG EINES MIETERHÖHUNGSVERLANGENS
Hat der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen formell im Sinne des § 558a BGB ordnungsgemäß begründet, ist er berechtigt, dieses nachträglich (beispielsweise mit der Erhebung der Zustimmungsklage) zu ermäßigen. Es ist nicht gezwungen, nochmals eine die Erklärung und Begründung gemäß § 558a BGB dem Mieter zuzustellen und den Lauf der in § 558b Absatz 1, 2 BGB geregelten Fristen erneut auszulösen. (Bundesgerichtshof - Urteil vom 06.04.2022 - VIII ZR 219/20)
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BEFRISTUNG DES MIETVERTRAGS / ANFORDERUNG AN DIE BEGRÜNDUNG
Unwirksam ist nach dem Urteil des Landgerichts Frankenthal vom 26.01.2022 - 2 S 86/21 - die Befristung eines Mietverhältnisses, wenn im Mietvertrag zur Begründung nur ausgeführt wird, dass das Mietverhältnis aufgrund Eigenbedarfs "des Vermieters oder Familienangehöriger des Vermieters" befristet werde. Nach der Ansicht des Gerichts habe der Vermieter nicht hinreichend vorgetragen, dass er eine Selbstnutzung tatsächlich in Erwägung ziehe. Ferner habe er nicht die Familienangehörigen näher bezeichnet. Das genüge den inhaltlichen Anforderungen des Gesetzes (§ 575 BGB) jedoch nicht.
Der Gesetzgeber hat zum Umfang der Begründung einer Befristung in seiner Gesetzesbegründung ausgeführt, dass der Mieter wissen solle, aus welchem Grund der Mietvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt ende und es deshalb nicht genüge, dass der Vermieter nur auf den Wortlaut des Gesetzes Bezug nehme oder ihn formelhaft wiederhole. Dementgegen müsse der Vermieter einen konkreten Lebenssachverhalt darlegen, der eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung ermögliche. (BT-Drucksache 14/4553, 70)
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SICHERT DAS VERMIETERPFANDRECHT AUCH DIE OFFENE KAUTIONSFORDERUNG? / WELCHE KAUTIONSHÖHE IST IM GEWERBEMIETVERHÄLTNIS ANGEMESSEN?
Das Oberlandesgericht Köln vertritt in seinem Urteil vom 22.12.2021 zum Aktenzeichen 22 U 13/20 zur ersten Frage die Ansicht, dass das Vermieterpfandrecht sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis, zu denen auch eine vertraglich vereinbarte Kautionsforderung rechne, sichere. Das seien solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben.
Hinsichtlich der Höhe sei beim Gewerberaummietverhältnis (ein solches lag im zu entscheidenden Fall vor) mangels Verweisung in § 578 BGB auf den für das Wohnraummietrecht geltenden § 551 BGB die Mietsicherheit nicht auf die dreifache Monatsmiete begrenzt. Vielmehr gebe es eine Obergrenze für eine Kaution bei Gewerberaummietverträgen anders als für Wohnraummietverträge nicht. Sie stehe daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht erreicht werde.
Weiter führt das OLG zur Kautionshöhe aus: "Maßgeblich ist grundsätzlich das Interesse des Vermieters an der Sicherung seiner Erfüllungsansprüche aus dem Mietvertrag (Mietzinsen, Nebenkosten), welches insbesondere auch von der vereinbarten Dauer des Mietvertrages und der Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung des Vertrages abhängig ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Kaution auch Schadensersatzansprüche (z.B. § 280 BGB) und Ansprüche nach dem Ende des Mietvertrages (§ 546 a BGB; § 280 BGB) bis zur Rückgabe des Mietobjekts erfasst sowie gegebenenfalls – wie hier - auch Prozesskosten. Vor diesem Hintergrund erscheint die hier mit gut 13 Monatsmieten sicherlich recht hoch angesetzte Kaution als noch gerechtfertigt. Denn gerade bei einem Gewerbemietverhältnis können bei einer fristlosen Kündigung und Streit über deren Berechtigung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens bis zur Rückgabe der Mietsache zwölf Monate durchaus vergehen; hinzu kommt bei einem – wie hier mit der Verlängerungsoption von 2 x fünf Jahren gegebenen – Zeitmietvertrag der etwaige Kündigungsfolgeschaden bis zu einer Neuvermietung."
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EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG GEGEN HOHES LEBENSALTER UND LANGJÄHRIGES MIETVERHÄLTNIS
Gegenüber einer 89-jährigen Mieterin (ursprünglich gegenüber der Mieterin und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann) sprach die Vermieterin eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus. Gegen diese wehrte sie sich mit dem Hinweis auf ihr hohes Alter, ihren schlechten Gesaundheitszustand, ihre Verwurzelung am Ort der Mietwohnung und dem Argument, aufgrund ihrer eingeschränkten finanziellen Mittel sei für sie kein Ersatzwohnraum zu finden. Nachdem das Landgericht Berlin das abweisende Urteil des Amtsgerichts mit der Begründung bestätigt hatte, allein aufgrund ihres hohen Alters habe die Mieterin einen Anspruch auf unbegrenzte Fortsetzung des Mietverhältnisse, hob der Bundesgerichtshof dieses Urteil aufgrund der Revision der Vermieterin auf, weil das hohe Alter für sich genommen und ohne die Feststellung der sich daraus ergebenden Folgen keine Härte darstelle (BGH - Urteil vom 03.02.2021 - VIII ZR 68/19). In der sich daran anschließenden neuen Entscheidung hielt das Landgericht an seiner die Klage abweisenden Ansicht fest. Dazu führte es jedoch entsprechend den Vorgaben des Bundesgerichtshofs zur Begründung näher aus, dass es nicht darauf ankomme, ob die gesundheitlichen Probleme der Mieterin tatsächlich in dem vom Amtsgericht festgestellten Umfang vorlägen. Befände sich der Mieter im Zeitpunkt des Verlusts der Wohnung bereits in einem hohen Alter und sei zudem aufgrund des langjährigen Mietverhältnisses tief am Ort der Mietsache verwurzelt, wären die Folgen des Verlustes der Wohnung derart schwerwiegend, dass dies mit der Verletzung der Menschenwürde gleichzustellen sei. Dem könnte der Vermieter nur erfolgreich sein Erlangungsinteresse entgegenhalten, wenn er für den Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses persönliche oder wirtschaftliche Nachteile von besonderem Gewicht erleiden würde.
Zu dieser Problemstellung sei auch auf den Beschluss des BGH vom 15.03.2022 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 81/20 hingewiesen.
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MITWIRKUNGSPFLICHT DES GETRENNTLEBENDEN EHEPARTNERS BEI DER KÜNDIGUNG
Ein Ehepartner war mit dem gemeinsamen Kind aus der Ehewohnung ausgezogen. Der in der Wohnung verbliebene Ehepartner wollte auch nach Ablauf des Trennungsjahrs und Einleitung des Scheidungsverfahrens weder das Mietverhältnis alleine übernehmen noch an der erforderlichen gemeinsamen Kündigung mitwirken. Aufgrund der Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe entschied das Amtsgericht Frankfurt am Main in seinem Beschluss vom 19.03.2021 - Aktenzeichen: 477 F 23297/20 RI, dass das Interesse des ausgezogenen Ehepartners, keinem weiteren Ansprüchen des Vermieters ausgesetzt zu sein, höher zu bewerten sei als etwaige gegenseitigen Ausgleichsansprüchen der getrenntlebenden Ehepartner. Ebensowenig könne sich der in der Wohnung verbliebene Ehepartner auf den Grundsatz der nachehelichen Solidarität berufen, da diese höchstens ein Jahr dauere und vorliegend verstrichen sei. Ein längerer Zeitraum für eine Um- und Neuorientierung müsse nicht zugebilligt werden.
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NUTZUNGSENTSCHÄDIGUNG GEGEN UNTERMIETER
Bei einer Untervermietung bestehen zwei Vertragsverhältnisse. Jenes zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter und jenes zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter.
Endet das Hauptmietverhältnis und gibt der Untermieter die von ihm gemieteten Teile der Wohnung nicht heraus, stellt sich die Frage, ob dem Vermieter gegen den Untermieter eine Nutzungsentschädigung zusteht. Da zwischen beiden kein Vertragsverhältnis besteht, kann sich kein vertraglicher Anspruch aus dem Mietrecht ergeben.
Der Bundesgerichtshof (BGH) gewährt dem Vermieter gegen den Untermieter jedoch einen gesetzlichen Anspruch aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis in Höhe des Schadens, der dem Vermieter aufgrund eines Verzugs des Untermieters mit der Herausgabe durch die Verzögerung entstanden ist (Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20). Dafür muss der Untermieter jedoch den Mangel seines Besitzrechts (Untermietverhältnis) kennen.
Unerheblich sei hingegen, dass der Vermieter seinerzeit seine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt habe, da diese mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses entfalle. Auch würde ein Verzug nicht dadurch ausgeräumt, dass dem Untermieter nach einer erfolgreichen Klage des Hauptmieters eine Räumungsfrist eingeräumt werde.
Allerdings müsse es für den Vermieter, wenn ihm Teile der Wohnung zur Verfügung stünden, unzumutbar sein, diese alleine weiterzuvermieten. Dann sei es für den Anspruch des Vermieters ohne Bedeutung, ob der Untermieter die gesamte oder nur Teile der Wohnung in Besitz habe.
Der Schaden bestehe in Höhe der Nutzungsentschädigung, die auch der Hauptmieter bei einer Nichträumung an den Vermieter hätte zahlen müssen, denn der Vermieter könne aufgrund des Verhaltens des Untermieters die gesamte Wohnung nicht neu vermieten. Die Nutzungsentschädigung entspricht regelmäßig der ursprünglichen Hauptmiete.
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ANPASSUNG DER GEWERBEMIETE WEGEN STAATLICHER SCHLIESSUNGSANORDNUNG ("CORONA - LOCKDOWN") ?
Das Oberlandesgericht Dresden (Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20) hatte sich damit auseinanderzusetzen, ob der Mieter eines Ladenlokals, welches aufgrund der Corona-Schutzmaßnahmen geschlossen gehalten werden musste, das Recht zusteht, die Kaltmiete zu vermindern.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass dem Mieter dieses Recht aufgrund einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Absatz 1 BGB zusteht. Zur Höhe sah es eine Reduzierung in Höhe von 50 % als gerechtfertigt an, weil keine der beiden Mietvertragsparteien ein Verschulden an der Störung der Geschäftsgrundlage treffe und auch von Ihnen nicht vorhergesehen werden konnte und somit die Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen sei.
Demgegenüber ist das Oberlandesgericht Karlsruhe (Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20) der Ansicht, dass ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nur dann anzunehmen sei, wenn die Zahlung des Mietzinses die Existenz vernichten oder das wirtschaftliche Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und dies unter Abwägung mit dem Interesse des Vermieters an der Mietzinszahlung eine Vertragsanpassung erlaube - was stets eine Frage des Einzelfalls sei. Im betreffenden Fall sah das Gericht den Vortrag der klagenden Partei als nicht ausreichend an, um eine Störung der Geschäftsgrundlage bejahen zu können.
Da in beiden Fällen dieselbe Textilhandelskette geklagt hatte, wird wohl der Bundesgerichtshof die Sache klären müssen, wobei er voraussichtlich die inzwischen in Kraft getretene Neuregelung des Artikel 240 § 7 EGBGB berücksichtigen wird, der eine klarstellende Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen aufgrund der Corona-Schutzmaßnahmen beinhaltet.
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GEWERBEMIETE / NEBENKOSTENABRECHNUNG
Im Wohnraumietrecht ist anerkannt, dass - im Falle der Nennung der Mindestangaben - die Nebenkostenabrechnung auch dann wirksam bleibt, wenn ein formeller Fehler (zum Beispiel bezüglich des Umlageschlüssels) nur einzelne Kostenpositionen betrifft und sich nicht durch die gesamte Abrechnung zieht.
Die Geltung dieses Maßstabs hat der beim Bundesgerichtshof für das Gewerbemietrecht zuständige Senat in seinem Urteil vom 20.01.2021 zum Aktenzeichen XII ZR 40/20 nun auch für gewerblich genutzte Räume anerkannt.
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MIETERHÖHUNG NACH MODERNISIERUNG UND ABZUG DER KOSTEN VON ERHALTUNGSMASSNAHMEN
Der Vermieter hatte in seinem Mietobjekt eine etwa 60 Jahre alte Eingangstür zur Wohnung einer Mieterin sowie ein ebenso altes Treppenhausfenster und die gleichalten Haustüren nebst Briefkastenanlage erneuert. Die betreffenden Bauteile waren noch ausreichend funktionsfähig und wiesen bislang keinen zu beseitigenden Mangel auf. Nach dem Abschluss der Arbeiten erklärte der Vermieter eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
Ein Teil der rechtlichen Problematik des Falls bestand darin, dass in § 559 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zwar geregelt ist, dass die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den Kosten einer Modernisierungsmaßnahme zählen, aufgrund derer der Vermieter die Miete erhöhen kann. (siehe dazu auch Bundesgerichtshof (BGH) - Urteil vom 17.12.2014 - VIII 88/13 und Urteil vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17)
Streitig war bisher jedoch die Frage, ob dazu auch Maßnahmen gehören, die Bauteile zu einem Zeitpunkt ersetzen, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht "fällig" sind.
Der BGH (Versäumnisurteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19) entschied, dass die Absetzung von Kosten nicht auf bereits "fällige" Erhaltungsmaßnahmen begrenzt sei. Auch Kosten für die Ersetzung derjenigen Bauteile, deren Lebensdauer bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen sei, seien abzusetzen. Unter anderem führt der BGH zur Begründung aus, dass keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass der Gesetzgeber dem Vermieter zwecks Förderung von Gebäudeinvestitionen zum Nachteil des Mieters die Möglichkeit eröffnen wolle, künftig anfallende - grundsätzlich vom Vermieter zu tragende - Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch geschicktes Vorgehen, namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhaltungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen.
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DAS SCHIMMELPILZPROBLEM
Einer der häufigsten Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern entzündet sich an der Frage, wer einen in der Mietwohnung aufgetretenen Schimmelpilz zu verantworten hat.
Während der Mieter die miserable Bausubstanz als das einzige Übel ausmacht, ist der Vermieter der Ansicht, dass das Wohnverhalten des Mieters, der weder frische Luft in die Wohnung lasse noch ausreichend heize, die Ursache sei.
Bevor jedoch diese Frage zu klären ist, muss der Mieter - was häufig übersehen wird - zunächst zu beweisen, dass die Erscheinung, die er als Schimmelpilz bezeichnet, tatsächlich ein solcher ist.
Gelingt ihm dies, muss im nächsten Schritt der Vermieter beweisen, dass die Bausubstanz der Mietwohnung frei von für den Schimmelpilz ursächlichen Mängeln ist.
Erst danach hat der Mieter zu beweisen, dass die Ursache des Schimmelpilzes nicht in seinem Wohnverhalten liegt.
Kann eine der beiden Fragen nicht zur Überzeugung des Gerichts beantworten werden, geht dies zu Lasten desjenigen, der für die betreffende Frage die Beweislast zu tragen hat.
Deshalb sollten die Parteien rechtzeitig - insbesondere, wenn das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht - die Tatsachen sichern, für die sie beweisbelastet sind.
Darüber, wie dies gelingen kann und, ob sich ein Rechtsstreit lohnt, berate ich Sie gerne.
A U T O R E C H T
KOMBINATION FIKTIVER UND KONKRETER SCHADENSBERECHNUNG MÖGLICH?
Manch Geschädigter eines Verkehrsunfalls meint zum einen fiktiv auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens den Nettoschaden abrechnen zu können und nach erfolgter Reparatur zum anderen noch die Umsatzsteuer der tatsächlichen Nettoreparaturkosten. Dieses Ansinnen hat seinen Hintergrund darin, dass die vom Sachverständigen festgestellten höher sind als die tatsächlichen Nettoreparaturkosten und der Geschädigte deshalb natürlich bezüglich des Nettoschadens weiterhin fiktiv abrechnen möchte.
Dem hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 05.04.2022 zum Aktenzeichen VI ZR 7/21 eine Absage erteilt. Dazu führt er in seinem Leitsatz aus: " Wählt der Geschädigte den Weg der fiktiven Schadensabrechnung, kann er den Ersatz von Umsatzsteuer nicht verlangen. Dies gilt auch dann, wenn im Rahmen einer durchgeführten Reparatur tatsächlich Umsatzsteuer angefallen ist. Eine Kombination fiktiver und konkreter Schadensberechnung ist insoweit nicht zulässig (hier: Teilreparatur zur Wiederherstellung der Verkehrssicherheit des Unfallfahrzeugs."
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VERKÜRZUNG DER VERJÄHRUNGSFRIST BEIM KAUF GEBRAUCHTER SACHEN (§ 476 ABSATZ 2 B G B) - KLARHEIT DURCH DEN BGH
§ 476 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gibt dem/der gewerblichen Verkäufer/in gebrauchter Sachen die Möglichkeit die Verjährungsfrist gegenüber Verbrauchern auf ein Jahr zu verkürzen. Diese Regelung verstößt jedoch gegen den zwingenden Mindeststandard der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie der Europäischen Union.
In der Richtlinie wird dem/der Verkäufer/in nur das Recht gewährt, die Haftung und nicht die Verjährung auf ein Jahr zu verkürzen. Dies hat folgende praktische Auswirkung: Nach EU-Recht hat der/die Käufer/in, wenn der Mangel innerhalb eines Jahres auftritt, noch ein weiteres Jahr Zeit gerichtlich seine/ihre Mängelrechte geltend zu machen, weil die ungekürzte gesetzliche Verjährungsfrist des BGB zwei Jahre beträgt.
Bei einer Verkürzung der Verjährung gemäß § 476 Absatz 2 BGB ist der/die Käufer/in hingegen gezwungen, wenn der Mangel unmittelbar vor dem Ablauf der Jahresfrist auftritt, zum Zweck der Hemmung der Verjährung sofort gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, weil ansonsten die Mängelrechte verjähren.
Die Europarechtswidrigkeit des § 476 Absatz 2 BGB hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in seinem Urteil vom 09.10.2019 - VIII ZR 240/18 - festgestellt, musste in diesem Urteil jedoch nicht über die Folgen entscheiden.
Dies hat der BGH nun in seinem Urteil vom 18.11.2020 - VIII ZR 78/20 - nachgeholt. Nach seiner Ansicht kann § 476 Absatz 2 BGB nicht europarechtskonform ausgelegt werden, sondern bleibt - bis zu einer Änderung durch den Gesetzgeber - die Regelung weiterhin anwendbar, so dass eine Verkürzung der Verjährung wirksam ist.
Jedoch verliert die Entscheidung in dem Moment ihre Bedeutung, in dem der Gesetzgeber die Norm des § 476 Absatz 2 BGB europarechtskonform ändert. Deshalb muss stets der aktuelle Gesetzestext beachtet werden.
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RÜCKTRITT NACH FRISTSETZUNG ZUR NACHERFÜLLUNG
Möchte der Käufer vom Kauf, beispielsweise eines Autos, zurücktreten, muss er grundsätzlich zuvor eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen.
Der Bundesgerichtshof hatte nun zu entscheiden (Urteil vom 26.08.2020 - VIII ZR 351/19), ob es für die Fristwahrung durch den Verkäufer genügt, die Leistungshandlung (zum Beispiel die Reparatur) vorzunehmen oder innerhalb der angemessenen Frist auch der Leistungserfolg (Beseitigung des Mangels) eintreten muss. Während die herrschende Meinung in der Literatur die Vornahme der Leistungshandlung ausreichen ließ, hat der Bundesgerichtshof sich zugunsten des Verbrauchers für die zweite Variante entschieden.
Ferner hat der Gerichtshof auch klargestellt, dass die Regelung des für die Nachbesserung geltenden § 440 Satz 2 BGB, wonach eine Nachbesserung mit dem zweiten erfolglosen Versuch als fehlgeschlagen gilt und es deshalb gemäß § 440 Satz 1 BGB gar keiner Fristsetzung mehr bedürfe, nicht dahingehend zu verstehen sei, dass eine Frist sei erst dann erfolglos verstreiche und zum Rücktritt berechtige, wenn zwei Nachbesserungsversuche nicht zum Erfolg geführt hätten. Dazu führt der Bundesgerichtshof wörtlich aus: "Der grundsätzlich gebotenen Fristsetzung ist nach der Vorstellung des Gesetzgebers bereits dann genügt, wenn der Käufer einmalig fruchtlos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat." Die Ausnahmeregelung zur Entbehrlichkeit einer Fristsetzung dürfe sinnwidrig nicht zum Regelfall für die Fristsetzung erhoben werden.
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DER "NORMALE" VERSCHLEISS
Glücklich wurde das schon lange gesuchte Gebrauchtfahrzeug bei einem Händler erworben, doch nachfolgend ist dem Käufer ein technischer Mangel an diesem offenbar geworden.
Nun ist sein Zorn groß und er möchte diesen vom Verkäufer beseitigt haben oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten.
Doch nicht jeder Mangel an einem Gebrauchtfahrzeug ist auch ein Mangel im Rechtssinn.
Nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs stellt ein in Anbetracht der Laufleistung, des Alters eines Fahrzeugs, der Anzahl der Vorbesitzer, der Art der Vornutzung, der Höhe des Kaufpreises oder des Pflegezustands normaler Verschleiß keinen Mangel dar.
Auch kann der Käufer dem Verkäufer nicht zum Vorwurf machen, dass dieser bei einer genauen Untersuchung den Mangel erkannt hätte und er gegen eine diesbezügliche Pflicht verstoßen habe.
Dazu vertritt der Bundesgerichtshof in seiner ständiger Rechtsprechung die Ansicht: "Den Gebrauchtwagenhändler trifft keine generelle, anlassunabhängige Obliegenheit, das Fahrzeug vor dem Verkauf umfassend zu untersuchen. Vielmehr kann er zu einer Überprüfung des Fahrzeugs nur aufgrund besonderer Umstände, die für ihn einen konkreten Verdacht auf Mängel begründen, gehalten sein. Abgesehen von diesen Fällen ist der Händler grundsätzlich nur zu einer fachmännischen äußeren Besichtigung ("Sichtprüfung") verpflichtet."
Liegt hingegen ein Unfallschaden vor, der keine Bagatelle ist, ist nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs keine "normale" Abnutzung gegeben. Dies gelte selbst dann, wenn der Unfallschaden fachgerecht repariert wurde.
Unabhängig davon ist die Frage, ob der Mangel bereits im Zeitpunkt des Gefahrübergangs, also im Zeitpunkt der Übergabe des Fahrzeugs vorlag. Denn nur ein solcher berechtigt letztendlich, selbst wenn kein normaler Verschleiß vorliegt, dazu, Nacherfüllung zu verlangen und die kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
Dazu und zum rechtlichen Vorgehen im vorgeschilderten Fall stehe ich ihnen gerne für eine Beratung zur Verfügung.
I M M O B I L I E N R E C H T
BESEITIGUNGS- UND UNTERLASSUNGSANSPRUCH TROTZ BESTANDSKRÄFTIGER BAUGENEHMIGUNG?
Ein auf die Verletzung einer nachbarschützenden Norm des öffentlichen Rechts (hier: Abstandsflächenrecht) gestütztes Verlangen auf Beseitigung und Unterlassen ist nach der Ansicht des Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.01.2022 - V ZR 99/21) ausgeschlossen, wenn und soweit die Grundstücksnutzung öffentlich-rechtlich bestandskräftig genehmigt wurde, die Genehmigung nach wie vor wirksam ist und die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der nachbarschützenden Norm, auf die sich der Anspruchsteller stützt, Teil des vorgeschriebenen Prüfprogramms im (vereinfachten) Genehmigungsverfahren war (Bestätigung des Urteils vom 21.01.2022 - V ZR 76/20).
Die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung habe allerdings keinen Einfluss auf das Bestehen von Ansprüchen aus § 1004 Absatz 1 i.V.m. § 906 BGB, weil die Baugenehmigung (hier: § 68 Absatz 5 BayBO) unbeschadet privater Rechte Dritter ergeht und deshalb keine privatrechtsgestaltende Ausschlusswirkung haben könne. (Leitsatz b) und Ausführungen unter Textzeichen 23 des Urteils vom 28.01.2022 - V ZR 99/21)
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DENKMALEIGENSCHAFT ALS SACHMANGEL / ARGLIST UND WISSENSZURECHNUNG
Im Ausgangspunkt wurden - wie fast immer - die Sachmängelrechte im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen. Zudem wurde im Vertrag festgehalten „[Der Verkäufer] weist den Käufer daraufhin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt.“
Das Hausgrundstück, das zum Nachlassvermögen einer Erbengemeinschaft gehörte, wurde vom Testamentsvollstrecker der Erbengemeinschaft veräußert. Dieser war zugleich Miterbe. Zwei weitere Miterben hatten Kenntnis darüber erlangt, dass das Haus als Teil eines Ensembles in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler aufgenommen wurde (bei einem Miterben über den Umweg der Hausverwaltung). Der Testamentsvollstrecker hatte davon keine Kenntnis erlangt, weil er sich im Zeitpunkt der Eintragung im Ausland befand. Ferner war einem Miterben, aufgrund dessen Absicht das Haus umzubauen, vom Denkmalschutzamt mitgeteilt worden, dass es das Gebäude für ein Denkmal halte.
Der Käufer wollte nachfolgend das Gebäude sanieren und erhielt auch eine Baugenehmigung. Kurz darauf wurde das Gebäude jedoch auf die städtische Denkmalschutzliste gesetzt und vom Denkmalschutzamt ein Baustopp verhängt. Ferner erfuhr der Käufer von der Kenntnis der beiden Miterben.
Nun verlangt der Käufer mit einer Klage von dem Testamentsvollstecker den Minderwert des Grundstücks sowie seine vergeblichen Aufwendungen ersetzt. In letzter Instanz endet das Verfahren beim Bundesgerichtshof (Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 159/19), da der Fall folgende rechtliche Fragen aufwirft.
Aufgrund des vertraglichen Ausschlusses der Sachmängelrechte kann ein Schadensersatzanspruch sowohl über die Mängelrechte als auch über ein sogenanntes Verschulden bei Vertragsschluss nur geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer dem Käufer bei Vertragsschluss einen Sachmangel bzw. einen aufklärungspflichtigen Umstand arglistig verschwiegen hat.
Zunächst stellte der BGH fest, dass die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes einen Sachmangel darstelle, weil der Käufer einer Immobilie grundsätzlich davon ausgehen dürfe, "dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist. Mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes gehen Verpflichtungen und Beschränkungen für den jeweiligen Eigentümer einher, die einer öffentlichrechtlichen Baubeschränkung gleichkommen."
Dies konnte jedoch nicht zu einem Schadensersatzanspruch führen, weil die Denkmaleigenschaft im Zeitpunkt des Gefahrübergangs (dem Zeitpunkt der Übergabe) nicht bestand.
Deshalb musste der BGH im Weiteren beurteilen, wie sich der Umstand auswirkt, dass das Haus bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags in das Verzeichnis erkannter Denkmäler eingetragen worden war. Dabei machte sich der BGH nicht die Mühe zu entscheiden, ob dies ein Sachmangel ist. Denn jedenfalls sei der Eintrag ein offenbarungspflichtiger Umstand gewesen, weil den Verkäufer eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände treffe, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung seien und deren Mitteilung dieser nach der Verkehrsauffassung erwarten dürfe.
Bei einer üblichen Verkäufer-Käufer-Konstellation wäre an dieser Stelle die Sache dem Grunde nach meist entschieden gewesen, weil die Kenntnis des Verkäufers von der Eintragung die Arglist und somit einen Schadensersatzanspruch (in noch zu prüfender Höhe) begründet hätte.
Hier lag die Besonderheit darin, dass der Testamentsvollstrecker nicht die Kenntnis der beiden weiteren Miterben hatte. Somit musste der BGH entscheiden, ob sich der Testamentvollstrecker die Kenntnis der weiteren Miterben zurechnen lassen muss.
Dies verneint der BGH, weil weder die Miterben noch die Hausverwaltung Wissensvertreter des als Testamentsvollstrecker verkaufenden Miterben waren.
Der Erbe sei nicht kraft Erbenstellung in die Organisation des Testamentsvollstreckers eingegliedert. Er sei nicht dessen Mitarbeiter und stehe auch nicht in dessen Lager. Die Testamentsvollstreckung beschränkte vielmehr die Erbenstellung. Der Testamentsvollstrecker habe die letztwillige Verfügung des Erblassers zur Ausführung zu bringen (§ 2203 BGB) und müsse dabei nach seinem Ermessen selbständig und unter Umständen gegen den Willen der Erben entscheiden.
Auch finde eine Wissenszurechnung nach den Grundsätzen der „Organisation eines innerbetrieblichen Informationsaustausches“ im Verhältnis eines Grundstücksverkäufers zu einer von ihm (nur) mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragten, rechtlich und organisatorisch selbständigen Hausverwaltung nicht statt.
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FIKTIVE MÄNGELBESEITIGUNGSKOSTEN BEIM KAUF EINER EIGENTUMSWOHNUNG
Der Bundesgerichtshof hatte im Werkvertragsrecht seine langjährige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Werkbesteller bei einem Mangel die voraussichtlich erforderlichen, aber nicht tatsächlich aufgewendeten (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten vom Werkunternehmer ersetzt verlangen konnte (Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17).
Deshalb stellte sich die Frage, ob diese Rechtsansicht auch auf das Kaufrecht übertragbar sei. Der für das Immobilienrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs hat dem (Beschluss vom 13.03.2021 - V ZR 33/19) eine Absage erteilt.
Die Gründe des für das Werkrecht zuständigen Senats für seine Ansicht ließen sich nicht auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung übertragen. Insbesondere stehe dem Käufer - anders als dem Besteller im Werkvertragsrecht - kein Vorschussanspruch zu. Es wäre nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine unangemessene Überkompensation des Käufers werde hingegen im Kaufrecht - anders als im Werkrecht, in dem eine entsprechende Regelung fehle - durch die Begrenzung des Nacherfüllungsanspruchs entgegengewirkt. In diesem Fall könne der Käufer gemäß § 439 Absatz 4 Satz 2 BGB nur den mangelbedingten Minderwert verlangen.
Weil beide Senate sich dahingehend geeinigt haben, dass die Ansicht des für das Werkrecht zuständigen Senats allein im Werkvertragsrecht verankert ist, muss die Sache auch nicht dem Großen Senat des Bundesgerichtshofs zur Entscheidung vorgelegt werden.
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KEIN WEGERECHT ALS GEWOHNHEITSRECHT ZWISCHEN GRUNDSTÜCKSNACHBARN
Es besteht der weitverbreitete Glaube, dass man ein Wegerecht erwerben könne, wenn man den Weg nur lange genug benutze, also ein "Gewohnheitsrecht" nur lange genug ausübe. Dass dies ein Glaube bleibt und keine Grundlage im Gesetz findet, hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24.01.2020 zum Aktenzeichen V ZR 155/18 nun abschließend klargestellt.
In diesem führt er im Leitsatz aus, dass ein Gewohnheitsrecht nur zwischen einer Vielzahl von Rechtspersonen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen könne, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.
In einem solchen konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn könne ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb eines im Grundbuch eingetragenen Rechts nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen.
Bezüglich sämtlicher Ausführungen auf dieser Seite wird keine Gewähr für deren Richtigkeit übernommen. Diese können keine Rechtsberatung ersetzen.
R E C H T S A N W A L T
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