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Rechtsanwalt WEG-Recht Bergisch Gladbach

WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT

●  Prüfung der Jahresabrechnungen                                ●  Formulierung von Beschlüssen

●  Anfechtung von WEG-Beschlüssen                               ●  Entziehung des Wohnungseigentums

●  Vorbereitung von Versammlungen                               ●  Abberufung des Hausverwalters

URTEIL AUF ENTZIEHUNG DES EIGENTUMS GRUNDSÄTZLICH AUCH FÜR RECHTSNACHFOLGER BINDEND

Die Eigentümer einer Eigentumswohnung waren wegen diverser Vergehen aufgrund einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt worden. Da sie dem Urteil nicht folgten, kam es zu einer von der Gemeinschaft veranlassten Zwangsversteigerung, bei der ein Dritter die Wohnung ersteigerte, der die vormaligen Eigentümer in der Wohnung weiterhin wohnen ließ. Dagegen setzte sich die Gemeinschaft aus § 15 Absatz 3 WEG gerichtlich zur Wehr.

Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt und verurteilte den Ersteher, den vormaligen Eigentümern den Besitz des Sondereigentums an der Wohnung zu entziehen. Es stelle einen Verstoß gegen § 14 Nummer 1 WEG dar, wenn der Ersteher die Nutzung der Wohnung durch die vormaligen Eigentümer nicht beendet und diese ihnen weiter überlässt, obwohl diesen das Wohnungseigentum nach § 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG entzogen worden sei. Das Entziehungsurteil sei gemäß § 10 Absatz 4 Satz 1 WEG für den Sonderrechtsnachfolger bindend, auch wenn der Entzug nicht ins Grundbuch eingetragen worden sei. Voraussetzung ist jedoch nach der Ansicht des BGH eine Entziehung wegen gröblicher Verstöße gegen die Pflichten des § 14 WEG trotz vorheriger Abmahnung (§ 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG). Dann sei ein Verbleib der vormaligen Eigentümer für die Gemeinschaft unzumutbar. In diesem Fall verstoße der Ersteher seinerseits gegen § 14 Nummer 1 WEG, wenn er die Nutzung der Wohnung nicht beende. Anderenfalls würde das Entziehungsurteil unterlaufen.

Anders könne jedoch der Fall beurteilt werden, wenn die Entziehung auf nicht entrichteten Beitragszahlungen beruhe. Im Übrigen stehe der Entziehung des Besitzes weder eine mietvertragliche Bindung entgegen, noch die Möglichkeit aus § 18 WEG gegen den Ersteher vorzugehen. Zweiteres stelle nur das letzte Mittel dar.

Bundesgerichtshof - Urteil vom 18. November 2016 - V ZR 221/15

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VERSICHERUNGSLEISTUNG FÜR SCHADEN VOR VERKAUF STEHT DEM VERKÄUFER ZU

Wird von der Gebäudeversicherung zum Ausgleich eines Schadens am Sondereigentum eines Eigentümers eine Versicherungsleistung an die Gemeinschaft geleistet, muss diese, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. Wurde die Eigentumswohnung nach dem Eintritt des Versicherungsfalls veräußert, steht der Anspruch auf die Leistung der Versicherung bezüglich dieses Versicherungsfalls grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.

Bundesgerichtshof - Urteil vom 16. September 2016 - V ZR 29/16 - Leitsatz

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AUFRECHNUNG GEGENÜBER HASUGELDANSPRÜCHEN

Der Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Hausgeldanspruch der WEG nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen die Aufrechnung erklären, da der Ausgleich der Hausgeldforderung der WEG für das Betreiben der Wohnungseigentumsanlage notwendig sei. Deshalb dürften diese finanziellen Mittel der WEG nicht aufgrund streitiger Ansprüche vorenthalten werden. (Fortführung des Urteils des Senats vom 01.06.2012 - V ZR 171/11)

Bundesgerichtshof - Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15

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PROTOKOLLIERUNGSKLAUSEL

"Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet."

Bundesgerichtshof - Versäumnisurteil vom 25. September 2015 - V ZR 203/14


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RA Laumann 11-2017
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