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Rechtsanwalt Baurecht Bergisch Gladbach

PRIVATES UND ÖFFENTLICHES BAURECHT SOWIE BAUTRÄGERRECHT

●  Prüfung von Bauverträgen                                                                     Sicherung Ihrer Vergütungsansprüche

●  Vertretung Ihrer Rechte bei einer Verzögerung der Bauzeit          ●  Abwehr von Ordnungsverfügungen

●  Durchsetzung Ihrer Bauwerklohnforderung                                     ●  Nachbarklagen gegen eine Baugenehmigung

●  Kündigung des Bauvertrags                                                                 ●  Verpflichtungsklage auf Genehmigung eines Bauantrags

●  Geltendmachung Ihrer Mängelrechte


KEINE GEWÄRLEISTUNGSRECHTE AUCH BEI EINEM ERST NACHTRÄGLICHEN VERSTOSS GEGEN DAS SCHWARZARBEITGESETZ

Die Parteien hatten sich zunächst für die vereinbarten Arbeiten auf einen der Leistung entsprechenden Werklohn geeinigt. Nachfolgend kamen sie jedoch überein, dass nur über einen Teil des vereinbarten Werklohns eine Rechnung gestellt und die Restvergütung in bar gezahlt werden sollte. Im weiteren Verlauf machte der Auftraggeber Gewährleistungsansprüche geltend, trat vom Werkvertrag zurück und wollte die Rückzahlung des gesamten von ihm an den Auftragnehmer geleisteten Werklohns gerichtlich durchsetzen.

Das Oberlandesgericht Bamberg erteilte dem eine Absage mit der Begründung, der gesamte Werkvertrag zwischen den Parteien sei aufgrund eines Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit nichtig. Deshalb könne der Auftraggeber weder aufgrund des Rücktritts noch aus ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung verlangen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Ansicht des Oberlandesgerichts und verwies auf seine seit 2013 zur Schwarzarbeit ergangenen Urteile. In diesen hatte der Bundesgerichtshof entschieden, "dass bei einer (auch nur teilweisen)  "Ohne-Rechnung-Abrede" ein Werkvertrag nichtig ist, wenn die Parteien bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, indem sie vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte (vgl. § 14 UStG***). In solchen Fällen bestehen keine gegenseitigen Ansprüche der Parteien, weder Mängelansprüche noch Rückzahlungsansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers (BGH, Urteile vom 1. August 2013 –  VII ZR 6/13; vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13; vom 11. Juni 2015 –  VII ZR 216/14, vgl. Pressemitteilungen vom 1. August 2013, vom 10. April  2014 und vom 15. Juni 2015)."

Mit der vorliegenden Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Grundsätze ebenso gelten, "wenn ein zunächst nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstoßender Vertrag nachträglich durch eine  "Ohne-Rechnung-Abrede" so abgeändert wird, dass er nunmehr von dem  Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG** erfasst wird. "

Bundesgerichtshof - Urteil vom 16. März 2017 - VII ZR 197/16

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GRUNDSÄTZLICH KEINE GEWÄHRLEISTUNGSRECHTE VOR DER ABNAHME

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof den Streit entschieden, ob der Besteller einer Werkleistung bereits vor der Abnahme die Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Der Bundesgerichtshof bestätigt die Abnahme als zeitliche Trennung zwischen dem Erfüllungsanspruch und den Gewährleistungsansprüchen des Bestellers.

Davon abweichend stünden die Gewährleistungsrechte dem Besteller auch schon vor der Abnahme nur dann zu, wenn er nicht mehr die Erfüllung des Vertrags verlangen könne und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergangen sei. Dies sei unter Bezugnahme auf seine Rechtsprechung zum alten Schuldrecht der Fall, wenn der Besteller nur noch Schadensersatz statt der Leistung in Form des kleinen Schadensersatzes geltend mache oder die Minderung des Werklohns erkläre.

Anders sei jedoch der Fall zu beurteilen, wenn der Besteller einen Vorschuss für die Beseitigung des Mangels im Wege der Selbstvornahme fordere. Denn das Recht zur Selbstvornahme und die Forderung eines Kostenvorschuss lasse den Erfüllungsanspruch nicht untergehen. Ausnahmsweise könne jedoch die Forderung nach einem Kostenvorschuss zu einem Abrechnungsverhältnis führen, wenn der Besteller ausdrücklich oder durch eine schlüssige Handlung zum Ausdruck bringt, dass er mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme anbietet, unter keinen Umständen mehr zusammenarbeiten wolle und eine Erfüllung durch ihn auch für den Fall endgültig und ernsthaft ablehnt, dass die Selbstvornahme scheitert. Damit verblieben dem Besteller gegenüber dem Unternehmer nur noch die auf Geld gerichteten Ansprüche, so dass ein Abrechnungsverhältnis entstehe.

Bundesgerichtshof - Urteil vom 19. Januar 2017 - VII ZR 301/13

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ANERKENNTNIS EINER AUFTRAGSLOS ERBRACHTEN WERKLEISTUNG

Die auftragslos erbrachte Leistung ist wiederholt für den Auftragnehmer ein Problem bei der Abrechnung seiner Bauwerkleistung. Grundsätzlich ist eine auftragslos erbrachte Leistung nicht vom Auftraggeber zu vergüten. Dazu gehört auch der Fall, dass ein Architekt ohne Vollmacht des Auftraggebers den Auftrag erteilt hat. Ein Architekt hat nicht per se eine Vollmacht für die Erteilung von Aufträgen.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat entschieden, dass der Auftraggeber dennoch die auftragslos erbrachte Leistung zu vergüten habe, wenn er diese nachträglich anerkennt. Ein solches Anerkenntnis hat das OLG aufgrund einer schlüssigen Handlung des Auftraggebers angenommen, da dieser trotz des ihm bekannten E-Mail-Verkehrs zwischen dem Architekten und dem Auftragnehmer den Anordnungen des Architekten nicht widersprochen und darüber hinaus die Leistungen auch noch abgenommen hatte.

Sollte ein solcher Fall, wie ihn das OLG Brandburg zu beurteilen hatte, nicht vorliegen, kommen für die Vergütung einer auftragslos erteilten Leistung nur noch eine Rechtsscheinsvollmacht des den Auftrag erteilenden Architekten oder die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht.

Oberlandesgericht Brandenburg - Urteil vom 8. Dezember 2016 - 12 U 192/15

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VERJÄHRUNGSHEMMUNG UND AGB

In dem vom Oberlandegericht Köln entschiedenen Fall hatten die Parteien im Protokoll des Bauvertrags eine Verjährungsfrist von 123 Monate "auf die Dichtigkeit der Fassade" vereinbart. Der Senat stellte zunächst klar, dass die Verjährungsfrist durch Individualvereinbarung bis zur Grenze von 30 Jahren verlängert werden könne. Die Parteien stritten jedoch darüber, ob die Klausel nach den gesetzlichen Regeln für Allgemenen Geschäftsbedingungen zu beurteilen sei. Dies ließ der Senat dahingestellt, da die vereinbarte Verlängerung seiner Ansicht nach nicht gegen § 307 BGB verstoße. Zur Begründung bezieht er sich auf das Urteil des Bundesgerichtshof (BGHZ 132, 383 = NJW 1996, 2155), in welchem dieser bei Flachdacharbeiten die formular-mäßige Ausdehnung der Verjährungsfrist auf 10 Jahre und 1 Monat für wirksam erachtete, weil bei Flachdacharbeiten häufig Ausführungs- und Planungsmängel vorkämen, die erfahrungsgemäß erst nach fünf Jahren nach der Abnahme aufträten. Diese Grundsätze hätten nach der Ansicht des Oberlandesgerichts immer noch Gültigkeit und würden auch für die Dichtigkeit einer Glasfassade "der streitgegenständlichen Art" ("Aluminiumfassadenkonstruktion mkit raumhoher Verglasung") gelten.

Oberlandesgericht Köln - Urteil vom 28. Juli 2016 - 7 U 179/15

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HAFTUNG BEI ZWEI BEAUFTRAGEN ARCHITEKTEN

Hat der Bauherr einen Architekten mit der Objektplanung und einen anderen Architekten mit der Planung der Außenanlagen beauftragt, muss er dem mit der Planung der Außenanlagen beauftragten Architekten, die für die mangelfreie Erstellung seiner Planung erforderlichen Pläne und Unterlagen zur Verfügung stellen. Hat der mit der Objektplanung beauftragte Architekt diese fehlerhaft erstellt, muss sich der Bauherr dessen Verschulden im Verhältnis zu dem mit der Planung der Außenanlagen beauftragten Architekten zurechnen lassen.

Bundesgerichtshof - Urteil vom 14. Juli 2016 - VII ZR 193/14

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STUNDENLOHNVEREINBARUNG UND STUNDENLOHNZETTEL

Zumindest beim VOB-Vertrag ist wegen der Vorschrift des § 2 Nr. 10 VOB/B davon auszugehen, dass die Abzeichnung von Stundenlohnzetteln in aller Regeln alleine nicht eine nachträgliche konkludente Vereinbarung mit dem Inhalt begründet, für die abgerechneten Leistungen eine Stundenlohnvergütung zu zahlen. Dafür müssen besondere Umstände hinzutreten und eine entsprechende Vollmacht desjenigen bestehen, der die Stundenlohnzettel unterzeichnet. In seiner Entscheidung bezieht sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main dafür auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, unter anderem auf das Urteil vom 24.07.2003 - VII ZR 79/02.

OLG Frankfurt am Main - Urteil vom 11. Juli 2016 - 21 U 2/16

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WERKRECHT AUCH AUF FERTIGGESTELLTEN NEUBAU ANZUWENDEN

Amtlicher Leitsatz: "Die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein."

Bundesgerichtshof - Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15

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WOCHENENDHAUS IM AUSSENBEREICH

Das Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westfalen hatte den Fall eines in den 1960er-Jahren illegal errichteten Wochenendhauses im Außenbereich zu entscheiden. Es urteilte, dass dieses nicht nachträglich genehmigungsfähig und deshalb zu beseitigen sei. Das gegen die Anordnung der Beseitigung vorgebrachte Argument des Bestandsschutzes ließen die Richter nicht gelten, weil dafür die bauliche Anlage und ihre diesbezügliche Funktion irgendwann zumindest materiell zulässig gewesen sein müssten. Dies sei jedoch nicht gegeben. Auch habe keine aktive Duldung des Gebäudes durch die Bauaufsichtsbehörde vorgelegen. Dabei müsse man zwischen der faktischen (passiven) und der aktiven Duldung unterscheiden. Bei der faktischen Duldung nehme die Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum nur hin, so dass grundsätzlich kein Vertrauenstatbestand geschaffen werde und ein späteres bauaufsichtliches Einschreiten zulässig sei. Nur eine aktive Duldung könne einen Vertrauenstatbestand schaffen, wofür allerdings die betreffende Behörde eine Erklärung abgegeben haben müsse, aus der "mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen sein muss, ob, und in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustandes erfolgen" solle. Danach liege eine aktive Duldung nicht vor und die Behörde habe das ihr diesbezüglich eröffnete Ermessen erkannt und fehlerfrei ausgeübt.

OVG Nordrhein-Westfalen - Urteil vom 20. April 2016 - 7 A1367/14

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KELLERABDICHTUNG UND FUNKTIONALER MANGELBEGRIFF

In Fortsetzung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass eine geschuldete Kellerabdichtung nur dann mangelfrei sei, wenn diese ausreichend vor eindringendem Wasser schütze und in das Bauwerk und dessen Teile keine Feuchtigkeit eindringe. Weiter stellt das Gericht klar, dass für den Fall, dass die Funktionstauglichkeit der beauftragten Leistung (hier der Kellerabdichtung) mit der vereinbarten Ausführungsart oder den vereinbarten Materialien nicht  erreicht werden könne, die Mangelhaftigkeit des Werks davon grundsätzlich unberührt bleibe. Der Unternehmer schulde weiterhin die vereinbarte Funktionstauglichkeit. Dem könne der Unternehmer nur entgehen, wenn er den Besteller auf seine Bedenken gegen eine solche Anordnung hingewiesen und dieser auf der untauglichen Ausführung bestanden habe. Dafür trage der Unternehmer die Darlegungs- und Beweislast. Zudem genüge der Werkunternehmer seiner Bedenkenhinweispflicht nur dann, wenn er dem Besteller die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben konkret darlegt und ihn dadurch in die Lage versetzt habe, die Tragweite der Nichtbefolgung des Bedenkenhinweises klar zu erkennen.

Oberlandesgericht Düsseldorf - Urteil vom 24. März 2015 - I-21 U 62/14


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