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WILLKOMMEN

Die Kanzlei wurde von mir vor mehr als 15 Jahren in Bergisch Gladbach-Bensberg gegründet und ist zivilrechtlich ausgelegt.

Von Beginn an war der unmittelbare Kontakt zu den Mandanten die Philosophie meiner Arbeitsweise. Keine Umwege über das Sekretariat. Kein langes Warten auf Rückrufe. Kein Wechsel des Bearbeiters.

Im Verlauf der Jahre hat sich der Tätigkeitsbereich auf die im Zusammenhang mit Immobilien stehenden Rechtsgebiete des Baurechts, des Architektenrechts, des Mietrechts, des Rechts des Wohnungseigentums sowie auf die Fragen im Zusammenhang mit dem Verkauf, dem Erwerb und der Erbschaft einer Immobilie konzentriert. Daneben hat sich ein bedeutsames Tätigkeitsfeld im Bereich des Autorechts entwickelt.

Seit dem Jahr 2007 darf ich aufgrund meiner Kenntnisse und Erfahrungen sowie einer jährlichen Fortbildung die Bezeichnung "Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht" führen.

Unternehmen, Handwerker, Architekten und Verbraucher werden von mir kompetent und umfassend beraten sowie vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten vertreten.



Rechtsprechung aktuell

PRIVATES BAURECHT [mehr]
Die Parteien hatten sich zunächst für die vereinbarten Arbeiten auf einen der Leistung entsprechenden Werklohn geeinigt. Nachfolgend kamen jedoch überein, dass nur über einen Teil des vereinbarten Werklohns eine Rechnung gestellt und die Restvergütung in bar gezahlt werden sollte.
Im weiteren Verlauf machte der Auftraggeber Gewährleistungsansprüche geltend, trat vom Werkvertrag zurück und wollte die Rückzahlung des gesamten von ihm an den Auftragnehmer geleisteten Werklohns gerichtlich durchsetzen.
Das Oberlandesgericht Bamberg erteilte dem eine Absage mit der Begründung, der gesamte Werkvertrag zwischen den Parteien sei aufgrund eines Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit nichtig. Deshalb könne der Auftraggeber weder aufgrund des Rücktritts noch aus ungerechtfertigter Bereicherung die Rückzahlung verlangen.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Ansicht des Oberlandesgerichts und verwies auf seine seit 2013 zur Schwarzarbeit ergangenen Urteile. In diesen hatte der Bundesgerichtshof entschieden, "dass bei einer (auch nur teilweisen)  "Ohne-Rechnung-Abrede" ein Werkvertrag nichtig ist, wenn die Parteien  bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, indem sie  vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine  Umsatzsteuer gezahlt werden sollte (vgl. § 14 UStG***). In solchen  Fällen bestehen keine gegenseitigen Ansprüche der Parteien, weder  Mängelansprüche noch Rückzahlungsansprüche des Bestellers noch  Zahlungsansprüche des Werkunternehmers (BGH, Urteile vom 1. August 2013 –  VII ZR 6/13; vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13; vom 11. Juni 2015 –  VII ZR 216/14, vgl. Pressemitteilungen vom 1. August 2013, vom 10. April  2014 und vom 15. Juni 2015)."
Mit der vorliegenden Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Grundsätze ebenso gelten, "wenn ein zunächst nicht gegen ein gesetzliches  Verbot verstoßender Vertrag nachträglich durch eine  "Ohne-Rechnung-Abrede" so abgeändert wird, dass er nunmehr von dem  Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG** erfasst wird. "

Bundesgerichtshof


MIETRECHT [mehr]
Die Abrechnungspflicht gemäß § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB ist grundsätzlich nicht davon abhängig, dass dem Vermieter die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt. Dies gelte, obwohl die Abrechnung regelmäßig die Grundlage der Betriebskostenabrechnung darstellt.
Möchte der Vermieter daher darlegen, er könne auch noch nach dem Ablauf der Frist abrechnen, weil ihn an der Versäumung der Frist kein Verschulden treffe, genügt der Vortrag, der Hausverwalter habe die Jahresabrechnung verspätet erstellt, nicht. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, welche eigenen Anstrengung er unternommen hat, um rechtzeitig eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erlangen.

Bundesgerichtshof


 PRIVATES BAURECHT [mehr]
Die auftragslos erbrachte Leistung ist wiederholt für den Auftragnehmer ein Problem bei der Abrechnung seiner Bauwerkleistung. Grundsätzlich ist eine auftragslos erbrachte Leistung nicht vom Auftraggeber zu vergüten. Dazu gehört auch der Fall, dass ein Architekt ohne Vollmacht des Auftraggebers den Auftrag erteilt hat. Ein Architekt hat nicht per se eine Vollmacht für die Erteilung von Aufträgen.
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat entschieden, dass der Auftraggeber dennoch die auftragslos erbrachte Leistung zu vergüten habe, wenn er diese nachträglich anerkennt. Ein solches Anerkenntnis hat das OLG aufgrund einer schlüssigen Handlung des Auftraggebers angenommen, da dieser trotz des ihm bekannten E-Mail-Verkehrs zwischen dem Architekten und dem Auftragnehmer den Anordnungen des Architekten nicht widersprochen und darüber hinaus die Leistungen auch noch abgenommen hatte.
Sollte ein solcher Fall, wie ihn das OLG Brandburg zu beurteilen hatte, nicht vorliegen, kommen für die Vergütung einer auftragslos erteilten Leistung nur noch eine Rechtsscheinsvollmacht des den Auftrag erteilenden Architekten oder die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht.

Oberlandesgericht Brandenburg


WEG-RECHT [mehr]
Die Eigentümer einer Eigentumswohnung waren wegen diverser Vergehen aufgrund einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 18 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums verurteilt worden.
Da sie dem Urteil nicht folgten, kam es zu einer von der Gemeinschaft veranlassten Zwangsversteigerung, bei der ein Dritter die Wohnung ersteigerte, der die vormaligen Eigentümer in der Wohnung weiterhin wohnen ließ. Dagegen setzte sich die Gemeinschaft aus § 15 Absatz 3 WEG gerichtlich zur Wehr.
Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt und verurteilte den Ersteher, den vormaligen Eigentümern den Besitz des Sondereigentums an der Wohnung zu entziehen.
Es stelle einen Verstoß gegen § 14 Nummer 1 WEG dar, wenn der Ersteher die Nutzung der Wohnung durch die vormaligen Eigentümer nicht beendet und diese ihnen weiter überlässt, obwohl diesen das Wohnungseigentum nach § 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG entzogen worden ist.
Das Entziehungsurteil sei gemäß § 10 Absatz 4 Satz 1 WEG für den Sonderrechtsnachfolger bindend, auch wenn der Entzug nicht ins Grundbuch eingetragen worden sei.
Voraussetzung ist jedoch nach der Ansicht des BGH eine Entziehung wegen gröblicher Verstöße gegen die Pflichten des § 14 WEG trotz vorheriger Abmahnung (§ 18 Absatz 2 Nummer 1 WEG). Dann sei ein Verbleib der vormaligen Eigentümer für die Gemeinschaft unzumutbar. In diesem Fall verstoße der Ersteher seinerseits gegen § 14 Nummer 1 WEG, wenn er die Nutzung der Wohnung nicht beende. Anderenfalls würde das Entziehungsurteil unterlaufen.
Anders könne jedoch der Fall beurteilt werden, wenn die Entziehung auf nicht entrichteten Beitragszahlungen beruhe.
Im Übrigen stehe der Entziehung des Besitzes weder eine mietvertragliche Bindung entgegen, noch die Möglichkeit aus § 18 WEG gegen den Ersteher vorzugehen. Zweiteres stelle nur das letzte Mittel dar.

Bundesgerichtshof


 MIETRECHT [mehr]
Schwerwiegende persönliche Härtegründe des Mieters müssen auch bei einer fristlosen Kündigung nach § 543 Absatz 1 BGB berücksichtigen werden.

Bundesgerichtshof


 AUTORECHT [mehr]
Der Käufer eines Neuwagens muss grundsätzlich auch bei geringfügigen (behebbaren) Mängeln - zum Beispiel Lackkratzer - weder den Kaufpreis zahlen noch das Fahrzeug abnehmen, bevor der Mangel beseitigt ist.

Bundesgerichtshof


 AUTORECHT [mehr]
Der Käufer eines Kraftfahrzeugs kann auch ohne die Setzung einer Frist zur Nachbesserung wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn es ihm trotz des nur sporadischen Auftretens des Mangels (so genannter "Vorführeffekt") aufgrund dessen Bedeutung für die Verkehrssicherheit des Kraftfahrzeugs (hier: Hängenbleiben des Kupplungspedals) nicht im Sinne von § 440 Satz 1 BGB zumutbar war, ein weiteres  Auftreten der Mangelsymptome abzuwarten.

Bundesgerichtshof


 ARCHITEKTENRECHT [mehr]
Haben die Parteien eines Architektenvertrags eine Obergrenze für die Baukosten vereinbart und hat der Architekt diese nicht eingehalten, kann dem Auftraggeber gegen den Architekten ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen.

Bundesgerichtshof


 MIETRECHT [mehr]
In ein zwischen dem Verkäufer eines  gewerblich  vermieteten Grundstücks und seinem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht tritt der Käufer des Grundstücks nicht kraft Gesetzes ein. (siehe dazu auch Urteil vom 25.Juli 2012 - XII ZR 22/11 zum Anspruch auf Leitung einer Kaution)

Bundesgerichtshof


 WEG-RECHT [mehr]
Wird von der Gebäudeversicherung zum Ausgleich eines Schadens am Sondereigentum eines Eigentümers eine Versicherungsleistung  an  die Gemeinschaft geleistet, muss diese, die  Versicherungsleistung an  diejenige Person auszuzahlen,  der  sie  nach  den  versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.
Wurde die  Eigentumswohnung  nach dem Eintritt  des Versicherungsfalls veräußert, steht  der  Anspruch auf  die Leistung der Versicherung bezüglich dieses Versicherungsfalls grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.

Bundesgerichtshof


 PRIVATES BAURECHT [mehr]
In dem vom Oberlandegericht Köln entschiedenen Fall hatten die Parteien im Protokoll des Bauvertrags eine Verjährungsfrist von 123 Monate "auf die Dichtigkeit der Fassade" vereinbart. Der Senat stellte zunächst klar, dass die Verjährungsfrist durch Individualvereinbarung bis zur Grenze von 30 Jahren verlängert werden könne. Die Parteien stritten jedoch darüber, ob die Klausel nach den gesetzlichen Regeln für Allgemenen Geschäftsbedingungen zu beurteilen sei. Dies ließ der Senat dahingestellt, da die vereinbarte Verlängerung seiner Ansicht nach nicht gegen § 307 BGB verstoße. Zur Begründung bezieht er sich auf das Urteil des Bundesgerichtshof (BGHZ 132, 383 = NJW 1996, 2155), in welchem dieser bei Flachdacharbeiten die formular-mäßige Ausdehnung der Verjährungsfrist auf 10 Jahre und 1 Monat für wirksam erachtete, weil bei Flachdacharbeiten häufig Ausführungs- und Planungsmängel vorkämen, die erfahrungsge-mäß erst nach fünf Jahren nach der Abnahme aufträten. Diese Grundsätze hätten nach der Ansicht des Oberlandesgerichts immer noch Gültigkeit und würden auch für die Dichtigkeit einer Glasfassade "der streitgegenständlichen Art" ("Aluminiumfassadenkonstruktion mkit raumhoher Verglasung") gelten.

Oberlandesgericht Köln


 PRIVATES BAURECHT [mehr]
Zumindest beim VOB-Vertrag ist wegen der Vorschrift des § 2 Nr. 10 VOB/B davon auszugehen, dass die Abzeichnung von Stundenlohnzetteln in aller Regeln alleine nicht eine nachträgliche konkludente Vereinbarung mit dem Inhalt begründet, für die abgerechneten Leistungen eine Stundenlohnvergütung zu zahlen. Dafür müssen besondere Umstände hinzutreten und eine entsprechende Vollmacht desjenigen bestehen, der die Stundenlohnzettel unterzeichnet. In seiner Entscheidung bezieht sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main dafür auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, unter anderem auf das Urteil vom 24.07.2003 - VII ZR 79/02.

OLG Frankfurt am Main


 ÖFFENTLICHES BAURECHT
Das Oberverwaltungsgericht des Landes Nordrhein-Westfalen hatte den Fall eines in den 1960er-Jahren illegal errichteten Wochenendhauses im Außenbereich zu entscheiden. Es urteilte, dass dieses nicht nachträglich genehmigungsfähig und deshalb zu beseitigen sei. Das gegen die Anordnung der Beseitigung vorgebrachte Argument des Bestandsschutzes ließen die Richter nicht gelten, weil dafür die bauliche Anlage und ihre diesbezügliche Funktion irgendwann zumindest materiell zulässig gewesen sein müssten. Dies sei jedoch nicht gegeben. Auch habe keine aktive Duldung des Gebäudes durch die Bauaufsichtsbehörde vorgelegen. Dabei müsse man zwischen der faktischen (passiven) und der aktiven Duldung unterscheiden. Bei der faktischen Duldung nehme die Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum nur hin, so dass grundsätzlich kein Vertrauenstatbestand geschaffen werde und ein späteres bauaufsichtliches Einschreiten zulässig sei. Nur eine aktive Duldung könne einen Vertrauenstatbestand schaffen, wofür allerdings die betreffende Behörde eine Erklärung abgegeben haben müsse, aus der "mit hinreichender Deutlichkeit zu entnehmen sein muss, ob, und in welchem Umfang und gegebenenfalls über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustandes erfolgen" solle. Danach liege eine aktive Duldung nicht vor und die Behörde habe das ihr diesbezüglich eröffnete Ermessen erkannt und fehlerfrei ausgeübt.

OVG Nordrhein-Westfalen


Bezüglich sämtlicher Ausführungen auf dieser Seite wird keine Gewähr für deren Richtigkeit übernommen. Diese können keine Rechtsberatung ersetzen.


 
 
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